O Self Storage, conceito que na sua tradução livre significa “auto armazenamento”, teve a sua origem nos anos 50 nos EUA e, hoje, a sua utilização faz parte do quotidiano da grande maioria das empresas e famílias norte-americanas. Depois de introduzido na Austrália nos anos 60, o Self Storage chegou à Europa nos anos 80, dando os seus primeiros passos junto das grandes cidades inglesas. A partir dos anos 90, a sua presença alastrou-se gradualmente para o resto da Europa. Em Portugal, este conceito surgiu em 2017 e, desde então, tem tido um crescimento exponencial.
O Self Storage tem vindo a tornar-se, cada vez mais, uma solução viável e procurada por diversos públicos, ou seja, tanto serve as necessidades de particulares como de empresas. Os motivos são vários e vão desde mudanças de casa, que implicam a necessidade de espaço para guardar mobílias e outros pertences, renovações ou obras mais profundas, uma viagem prolongada, necessidade de guardar objetos sazonais ou, simplesmente, guardar artigos que não têm uso regular ou, por outro lado, que carecem de vigilância ou maior segurança. Para o utilizador particular, este conceito funciona como uma extensão da própria casa. No caso das empresas, estas boxes podem ser uma solução para o armazenamento de stocks, arquivos ou equipamentos. A pandemia foi um dos grandes impulsionadores do crescimento da procura por este tipo de negócio, uma vez que o trabalho remoto passou a fazer parte do nosso dia a dia, o que originou a necessidade de mais espaço de trabalho em casa e, por outro lado, fez com que muitas famílias mudassem de casa e tivessem de se adaptar a uma nova realidade. No caso de empresas, a pandemia também originou alterações significativas nos hábitos de trabalho, o que, em muitos casos, se traduziu numa redução de espaço e de postos de trabalho, e consequentemente passou a existir a necessidade de armazenamento do mobiliário de escritório e arquivo.
O e-commerce também teve um impacto significativo no aumento da procura destas unidades. Atualmente, muitas são as marcas que se dedicam apenas a vendas online. Como tal, não necessitam de loja aberta ao público ou mesmo espaço de showroom; estas marcas procuram apenas espaço de armazenamento, e estas boxes surgem como uma opção flexível, segura, organizada e de baixo custo. As empresas de e-commerce procuram espaços de armazenamento temporário, que permitam gerir os picos sazonais ou promoções especiais, e uma unidade de Self Storage oferece essa flexibilidade, tanto no que diz respeito ao prazo de contrato como ao tamanho da boxe.
Não obstante, qualquer que seja o utilizador, uma das maiores vantagens deste serviço é a flexibilidade. Neste caso, o utilizador pode arrendar uma boxe por um período que pode ir de 1 mês a 5 anos, e alterar a dimensão sempre que desejar.
No que diz respeito a áreas, este conceito é muito versátil. Existem boxes com 1 m2 e boxes com 200m2. Este conceito oferece ainda várias garantias aos seus utilizadores como, por exemplo, segurança 24h, facilidade de cargas e descargas, proteção e controlo de acessos, limpeza, serviços logísticos associados. Um aspeto que também tem de ser tido em conta, e que é impactante no sucesso deste modelo, é o baixo custo associado. As rendas mensais podem variar entre os 50€ para 1m2 ou 3000€ para 200m2.
Atualmente existem cerca de 40 operadores de Self Storage em Portugal, alguns já com vários edifícios espalhados pelo país. A principal incidência é em Lisboa e Porto, mas já se encontram em várias outras cidades, como Santarém, Braga ou Coimbra. Os requisitos dos operadores são muito similares e prendem-se essencialmente com a localização e visibilidade. É essencial estarem localizados em zonas urbanas e com grande densidade populacional, usufruírem de boas acessibilidades e contarem com uma grande exposição. No que diz respeito às características dos ativos, os operadores procuram imóveis com licença de utilização para indústria ou armazém, que podem ser terrenos, antigas indústrias ou fábricas, ou mesmo um misto de escritórios e armazém. Privilegiam áreas entre os 4000 e os 6000m2, pé direito alto, mínimo com 3,5m, mas idealmente com 6m; devem também ter acesso para camiões e para cargas e descargas. Os operadores têm preferência pela compra, mas em algumas situações poderão considerar o arrendamento. Nesta segunda modalidade, deverão ser contratos de longa duração, mínimo de 7 anos e até aos 20 anos.
Apesar do cenário económico desafiador, este novo conceito tem vindo a crescer e parece ter vindo para ficar, muito graças ao e-commerce, que tem crescido rapidamente nos últimos tempos e tem vindo a consolidar-se e a afirmar-se como uma das principais formas de comércio. A procura dos operadores de Self Storage tem sido crescente e prevê-se que continue a aumentar, dado que a tendência pela procura dos utilizadores finais é, também, de crescimento. Além disso, o risco para os operadores é muito baixo, pois este negócio apresenta uma taxa de incumprimento de praticamente zero.
Em jeito de conclusão, a resposta à pergunta de partida é: sim, o Self Storage veio para ficar!
É um modelo de negócio com uma grande margem de progressão no nosso país, uma vez que a evolução do mercado e do próprio estilo de vida tem levado à necessidade de procurar espaço extra. Por outro lado, ainda só uma pequena parte da população portuguesa tem conhecimento deste conceito, ou seja, há muito espaço de manobra. Os indicadores existentes apontam para procura crescente dos operadores de Self Storage, tanto nacionais como internacionais, que estão a encontrar uma nova oportunidade de investimento e a atingir taxas de retorno muito significativas.
Sandra Ferreira, Senior Consultant, Industrial, Logistics & Land | Cushman & Wakefield
