Segundo o estudo European Logistics Outlook da Savills, a ocupação de espaço industrial e logístico em todo o continente europeu totalizou 28,8 milhões de m2 em 2023, significando um declínio de 24% quando comparado com 2022, mas 9% acima da média pré-pandémica, sugerindo níveis de atividade mais elevados, mesmo que a procura tenha abrandado nos últimos dois anos.
No último trimestre de 2023, a Savills verificou o maior nível de espaço arrendado, com um total de 8,1 milhões de m2, uma queda de 7% face ao período homólogo, mas mantém-se otimista. “O mercado de ocupação parece ter estabilizado nos últimos três trimestres e está agora numa trajetória ascendente, com o segundo semestre do ano a subir 17% quando comparado com o primeiro semestre”, apontou a empresa.
Ao nível de desempenho face às suas médias pré-pandemia, Roménia, Portugal e Bélgica foram os países que apresentaram melhores desempenhos, com 595%, 196% e 42%, respetivamente. Por outro lado, regiões como os Países Baixos, Alemanha e Reino Unido apresentaram quedas de 22%, 12% e 7%.
“Houve mudanças consideráveis na aceitação em relação à média de cinco anos. Os mercados que, tradicionalmente, constituem a maior parte da procura europeia, como o Reino Unido, a Alemanha e os Países Baixos, viram todos os seus números cair. Por outro lado, mercados mais pequenos como Itália e Bélgica, bem como mercados periféricos como Roménia e Budapeste estão a registar um aumento na atividade, embora a partir de uma base muito baixa”, afirmou Andrew Blennerhassett, associado da equipa de investigação industrial e logística europeia da Savills.
Ao nível da oferta, a taxa média de disponibilidade da Europa aumentou para 5,37% no final do ano passado. A imobiliária nota que isto irá, inevitavelmente, pressionar o aumento de alugueres, permanecendo uma variação significativa nos mercados europeus, tanto a nível nacional como a nível urbano. “Além disso, é importante notar que houve uma desaceleração na construção com o aumento das taxas de desocupação, desacelerando acentuadamente no quarto trimestre, aumentando apenas 11 pontos base, 83% abaixo dos três trimestres anteriores”, pode ainda ler-se na nota de imprensa.
De acordo com o estudo, mercados como Dublin e Dinamarca continuam a ter uma grave escassez de oferta, com taxas de disponibilidade de 1,7% e 2,2%, respetivamente. Madrid e os Países Baixos apresentam os aumentos mais acentuados, sendo que estes últimos ilustram a variação entre cidades.
Ao nível do investimento, os volumes de transações dos mercados industriais e logísticos na Europa totalizaram 27,5 mil milhões de euros, um abrandamento de 51% em termos homólogos, uma queda acentuada da atividade. No entanto, a Savills registou um aumento de 13% entre o primeiro e o segundo semestre do ano, à medida que o sentimento dos investidores melhorou.
Os maiores mercados da Europa, a nível trimestral, registaram algumas das maiores quedas, incluindo o Reino Unido (34%), Países Baixos (65%) e França (71%). Ao mesmo tempo, alguns dos mercados mais pequenos registaram fortes desempenhos em 2023, com a Dinamarca (273%), a Irlanda (157%) e a Noruega (73%) a registarem aumentos significativos em termos anuais.
Marcus de Minckwitz, responsável pela indústria e logística EMEA da Savills, destaca que “apesar de estarmos a ver o spread entre os rendimentos principais e secundários continuar a aumentar, ainda haverá inúmeras oportunidades para os investidores em 2024. Com a descida expectada das taxas de juro, os investidores enfrentam menos riscos e, embora no ano passado a expectativa da diferença de preços entre vendedores e compradores tenha sido um grande obstáculo no mercado de investimento, esperamos que esta diminua no futuro”.
O responsável aponta ainda que “o que está claro é que a abordagem de ‘esperar para ver’ já não é uma estratégia sustentável e, por esta razão, prevemos que haverá um aumento de ativos adquiridos com financiamento alavancado em 2024. Embora se espere que os custos dos empréstimos diminuam, eles não deverão regressar aos níveis observados em 2019. Isto significa que será necessário um crescimento das rendas mais forte do que a média para justificar decisões de investimento e desenvolvimento em muitos mercados. Pensando nisso, o mercado logístico parece estar bem posicionado em termos de questões fundamentais”.
