O novo estudo da Savills Portugal, dedicado exclusivamente ao mercado logístico nacional e à análise da qualidade do seu stock – “Portugal Logistics Market: What’s next?” –, levanta algumas questões prementes e deixa alguns desafios aos promotores e investidores, a começar pela falta de certificação ESG.
Com um stock logístico de 4,4 milhões de m² concentrado nas regiões da Grande Lisboa e do Grande Porto, a questão coloca-se agora na qualidade deste stock e na sua adequação às novas especificações ESG e de sustentabilidade, que levantam importantes discussões sobre a competitividade e nível de atratividade do país neste âmbito.
De acordo com os dados apresentados pela Savills, em 2023, o segmento de industrial & logística registou um take-up de 470.000 m², sendo que 350.000 m² foram alocados ao setor. Contudo, o mercado de investimento ainda não acompanhou o crescimento observado no mercado de ocupação logístico, criando um cenário desafiador.
Com uma procura que excede a oferta e o pipeline ainda disponíveis em cerca de 320.000 m², o desafio coloca agora a tónica não só na escassez, mas também na qualidade do stock. A análise realizada pela Savills ao stock logístico nacional permitiu concluir que cerca de 43% é classificado com grade “C” ou inferior e que o cenário irá agravar-se até 2026.
Em 2026, 66% do stock logístico passará a grade “C”, devido ao tempo de construção prolongado e à falta de espaço disponível, o que não constituirá uma oferta adequada para o cliente final.
De salientar, que a taxa média de ocupação dos últimos três anos sugere que a oferta disponível estará completamente ocupada no prazo de um ano.
Pedro Figueiras, Head of I&L da Savills, aponta: “O pipeline que temos é o maior dos últimos 15 anos e conta já com uma taxa de ocupação de 60%, num mercado que não tem uma cultura de pre-let. Tendo em conta que apenas 1/5 dos ativos em Portugal são realmente eficientes, numa perspetiva ocupacional é vital que a oferta de qualidade chegue ao mercado para o nosso desenvolvimento enquanto hub logístico. Numa perspetiva de investimento, constitui uma enorme oportunidade de requalificação e desenvolvimento do stock nacional.”
Tiago Cortez, Capital Markets Associate da Savills, lembra que “o nosso país foi dos primeiros a estabelecer o objetivo de descarbonização, o que demonstra um claro compromisso para com a sustentabilidade. Somos provavelmente um dos países mais competitivos do mundo em termos de workforce, ESG compliance, a par de custos industriais abaixo da média europeia, com a energia a ser maioritariamente produzida a partir de energias renováveis. No entanto, é necessário “vender” melhor o nosso país”.
No que toca à discrepância entre aquilo que são os requisitos em termos de procura e a oferta de stock logístico, Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills sublinha que “Portugal está a posicionar-se estrategicamente para ser percecionado enquanto um dos líderes do mercado logístico europeu. A combinação de uma força de trabalho qualificada, um forte compromisso com a sustentabilidade e uma localização privilegiada, coloca o país numa posição privilegiada para captar investimentos significativos. No entanto, é crucial que o nosso stock logístico seja repensado, de forma a acompanhar a procura e manter a competitividade do país.”
